Midt i samfunnsutviklingen

- Å jobbe med å investere i eiendom er spesielt. Eiendommer er et uttrykk for forandring og dermed også utvikling, uansett om de signaliserer makt, velstand eller forfall. Det vi jobber med er å finne aksjer som på en eller annen måte har innvirkning på samfunnsutviklingen, sier SKAGEN m2’s porteføljeforvalter Michael Gobitschek.

Og samfunnsutviklingen går i en rasende fart. Urbaniseringsbølgen skyller over både den utviklede delen av verden og utviklingslandene. Ifølge FN’s beregninger vil jordas befolkning nærme seg drøye 9 milliarder mennesker når vi nærmer oss år 2050. Allerede i dag bor flere mennesker i byer enn på landsbygda, og om 40 år vil nærmere 70 prosent av alle mennesker å være bosatt i byer. Nye byer kommer til å ta form og noen av dagens tettsteder vil vokse stadig raskere.

Riktig by, riktig selskap, riktig pris

- Det er et privilegium å få være med og med egne øyne se de store forandringene som akkurat nå skjer mange steder i verden, først og fremst i utviklingslandene, sier Michael Gobitschek. Det som skjedde i vest for noen århundrer siden skjer der, akkurat nå – men tempoet er mye høyere og omfanget mye større. Men det skjer et massivt skifte mot byene også i vår del av verden. Selv om et lands demografi er negativt over tid, finns det lommer av vekst og gode muligheter til å finne interessante selskaper.

Byer er med andre ord viktige for SKAGEN m2’s forvaltere, selv om arbeidet handler like mye om å finne de riktige selskapene.

- Byer har ulike forutsetninger og drivkrefter, det er viktig for oss å identifisere disse og forstå forskjeller og ulikheter. Koblingen mellom for eksempel urbanisering, en voksende middelklasse, infrastrukturutvikling og etterspørsel etter eiendommer innen alle segmenter er sterk. Men vekst og urbanisering er ingen garanti for å tjene penger på aksjemarkedet – det er mer en innramming. Selskapene må alltid være riktige og til riktig pris, forklarer han.

Speiler samfunnets endringer

Et eksempel på hvordan eiendom er en forlengesle av samfunnet er den pågående utviklingene i USA, kalt re-urbanization eller de-suburbanization. Unge som etablerer seg i boligmarkedet i storbyene velger bort bilpendling og villaliv til fordel for sentrum. Dette er en av de sterkest voksende sosioøkonomiske trendene i USA akkurat nå. Også arbeidsplassene endres i den nye økonomien med blant annet teknikk- og IT-selskaper som lokomotiver, med flere ansatte på mindre areal.

Et selskap som drar nytte av disse endringene er SL Green, som eier og forvalter kontoreiendommer og shoppingsentre  først og fremst på Manhattan. Selskapet arbeider aktivt for å foredle sine eiendeler og har også inntekt fra eiendomslån med høye 10,5 prosent i rente. USA’s økonomi går relativt bra og det tilflyter mye penger til New York fra store og langsiktige investorer. Dette driver eiendomsprisene oppover.

Selskapet er aktivt i den forandringen som er i ferd med å skje i kontorlandskapet på Manhattan, der Midtown mister leietakere til Midtown South og Downtown drives av velfungerende og kostnadsbevisste selskaper i den nye økonomien. Dette vil være gunstig for SL Green, ifølge Michael Gobitschek.

Selskap med stabil kontantstrøm

Siden han overtok forvaltningen av fondet ved nyttår har Michael Gobitschek og medforvalter Harald Haukås valgt å ta ned risikoen og balansere SKAGEN m2 mer. Det har de gjort ved å redusere antall selskaper innen boligutvikling, som ofte har rene sykliske, volatile kontantstrømmer og er høyt belånt. De har også balansert landrisikoen ved å redusere antallet selskaper i høyrisikoland som for eksempel Thailand, Brasil og Indonesia.

Porteføljen inneholder nå flere selskaper med mer stabile kontantstrømmegenerende eiendommer. Hovedvekten ligger på såkalte value-added-selskaper som eksempelvis Asias ledende logistikkselskap Global Logistic Properties (GLP) med virksomheter i Japan, Kina og Brasil.

GLP bygger og leier ut moderne logistikkeiendommer, for siden å selge hele eller deler av dem. Selskapet forvalter en del av eiendommene i fondsstrukturer som gir stabile leieinntekter der de også tar en avgift for å forvalte disse, eller gjennom eierskapet i japanske GLP J REIT, som git utdeling og forhåpentlig en verdiøkning over tid. Forretningsmodellen gir også GLP mulighet til å skaffe kapital ved å selge eiendommene til disse strukturene. På den måten frigjører man kapital til nyutvikling og det forklarer selskapets sterke finansielle posisjon.

Konsekvent arbeid som lønner seg

Det er et enormt potensial for logistikkeiendommer i Kina, Brasil og Japan hvor etterspørselen etter moderne logistikkeiendommer er enorm. Etterspørselen drives blant annet av den raskt økende e-handelen. Kina har et logistikkmarkedet som henger etter, hvor 75 prosent av eksisterende bygningsmasse ikke tilfredsstiller kravenet til moderne logistikkeiendommer, og risikerer og rives.

Tomter til industribygg har tidligere vært en mangelvare, noe GLP nå har løst gjennom samarbeidsselskaper med lokale statlige aktører. GLP, som er notert i Singapore, har en god balanse i forretningsmodellen mellom utvikling og forvaltning, men også geografisk hvor vekstmarkedene Kina og Brasil balanseres av det mer modne Japan.

- Vi har jobbet konsekvent med å skape en mer stabil portefølje. Sentralt for oss er jo risikojustert avkastning. Og det har båret frukter. Nå i oktober, for eksempel, kom en korreksjon som vi sto godt imot. Vi jobber fortsatt med høyrisikoselskaper med stort potensial, slik som den thailandske eiendomsutvikleren Ananda. Men risikoen for den totale porteføljen er begrenset på grunn av den lave vekten, sier Michael Gobitschek.

Tyggemotstand

Som investor er han strukturert og flink til å se helheten, en generalist som liker tall, men som tar inn impulser fra mange kanter: reiser, nyheter, samtaler med ulike mennesker. Han hevder å være en god lytter men gjør alltid analysene selv. Hans medforvalter i fondet, Harald Haukås beskriver ham som en god parhest med kompletterende angrepsvinkel:

- Vi er ikke alltid enige og har ofte gode diskusjoner. Vi ser ulikt på livet men vår felles plattform er selskapenes balanseregnskaper og risikoperspektivet. Harald har en spesiell bakgrunn i og med at han er matematiker, og vi har også ulike geografiske erfaringer – vi lærer mye av hverandre. Det er viktig med tyggemotstand, konsensusbeslutninger er aldri sunne i lengden!

Mer om SKAGEN m2

Om Michael Gobitscheck

Familie: kone og tre barn i aldersspennet 4 måneder til 5 år.

Bakgrunn: Frem til 2012 da SKAGEN m2 ble startet var Michael Gobitschek ansvarlig for SKAGENs institusjonelle kunder og salg i Sverige og Finland. Tidligere har han jobbet med kjøp og fusjoner innen corporate finance hos Erneholm & Haskel, en svensk spesialist på området.

Om hverdagen og stadige reiser: Iblant kan jeg føle meg som en nomade, samtidig er jeg takknemlig for at jeg har en arbeidsgiver som gir meg mulighet til å ha dette opplegget som gir balanse i livet. Jeg pendler fra Stockholm til Stavanger to dager i uka, avhengig av andre oppgaver, og reiser ofte til ulike deler av verden. Jeg passer på å lese mye når jeg flyr. Å reise er uvurderlig for den som holder på med eiendom – her skiller vi oss litt fra de andre aksjefondene. Jobber du for eksempel med legemiddelaksjer spiller det kanskje mindre rolle hvor disse produseres, siden det er enkelt å flytte produksjonen. Men for oss gir stedsbesøk, selv om de er korte, en viktig forståelse av forutsetningene for selskapenes potensial avhengig av de lokale markedsforholdene. Det er vanskeligere å flytte eiendommer.

Om fremtiden for eiendomsinvesteringer:- Eiendomsmarkedet er den siste virkelig lokale sektoren. Det er mange muligheter til geografisk arbitrasje også fremover, selv om bransjen blir stadig mer globalisert. Det er for tiden svært gunstige forhold på det globale eiendomsmarkedet, med god underliggende etterspørsel i kombinasjon med lav rente og diverse regjerings- og sentralbankstimulanser. Vi noterer at mange investorer søker seg til eiendom som aktivaklasse for avkastningen, men også som et tillegg til andre aktivaklasser.