Det amerikanske eiendomsmarkedet fortsetter å vise styrke. Etter å ha ligget etter i starten av året, drar det europeiske eiendomsmarkedet nå nytte av den fortsatte gjenåpningen av samfunnet. Forskjellen mellom amerikanske og europeiske eiendomsmarkeder vil trolig minke ytterligere de nærmeste kvartalene, i takt med at økonomiene normaliseres. Det globale eiendomsmarkedet nyter fortsatt godt av sterk vekst og lave renter, når innhentingen etter pandemien går sin gang. Inflasjonstrykket øker, og det er stort sett positivt for eiendomsbransjen, som lenge er blitt sett på som en delvis inflasjonssikring. Økte priser kan hentes inn gjennom økte leieinntekter, mens økte eiendomsverdier også er fordelaktige. Det gir enkelte eiendommer en viktig rolle i porteføljestrategier. Leieveksten har historisk vært større enn inflasjonen, mens eiendomsverdiene kan dra nytte av høyere kostnader for tomter, arbeidskraft og materialer. Det hever den økonomiske terskelen for nybygg. SKAGEN m2 hadde et svært godt andre kvartal, både absolutt og relativt.
Høy aktivitet i porteføljen
Den beste bidragsyteren i kvartalet var svenske Adapteo som fikk et bud på hele selskapet fra et infrastrukturfond, til en premie på over 50 prosent. En annen sterk bidragsyter i perioden var den svenske logistikkoperatøren Catena. Selskapet hentet også inn ny kapital for å utvikle tomtene sine ytterligere fremover.
Vår langsiktige posisjon i Deutsche Wohnen offentliggjorde en fusjon med den tyske boliggiganten Vonovia, med et anstendig prispåslag i perioden. Vi byttet vår investering til Vonovia da aksjekursen nådde interessante nivåer i forbindelse med offentliggjøringen av fusjonen. Dette er en diversifisering av porteføljen siden Vonovia har utleieleiligheter i flere europeiske land, blant annet i Sverige. Tross den politiske uroen de siste årene er det svært interessante investeringsmuligheter i det tyske boligmarkedet fortsatt.
Hittil i år har det kommet hele fem bud på selskaper i porteføljen. Dette bekrefter vårt syn på at transaksjonsvolumene trolig vil fortsette å øke, mye på grunn av rabatten som fortsatt er på flere børsnoterte eiendomsselskaper.
Nye spennende poster
Et annet nytt porteføljeselskap er den undervurderte amerikanske kontoroperatøren Paramount Group, med eiendommer i San Fransisco og New York. Begge byene ble hardt rammet av pandemien, men henter seg nå langsomt inn igjen. Av samme årsak har vi også lagt til den Londonfokuserte kontoroperatøren Great Portland Estates til porteføljen. Hittil virker ikke hybridmodellen for kontorer ha hatt så stor innvirkning på kontorplasser som mange har fryktet.
Et annet interessant selskap i fondet er det japanske konglomeratet Tokyu Fudosan, med stort potensial innen flere områder som har vært hardt rammet av pandemien. Det gjelder eksempelvis kontor-, detaljhandel-, og fritidssegmentene. Selskapet har også store utviklingsplaner innen fornybar infrastruktur som solenergianlegg. Tokyu Fudosan handles i dag med en stor substansrabatt, med gode muligheter til å synliggjøre de underliggende verdiene i det spennende konglomeratet. Størst motgang i kvartalet hadde japanske datasentre og kontoroperatøren Keihansin Building, først og fremst på grunn av et mislykket bud i første kvartal.
Stø kurs fremover
SKAGEN m2 fortsetter å fokusere på motstandsdyktige selskaper i delsegmenter i eiendomssektoren, som drives av langvarige og sterke trender. Her leter vi etter selskaper som vi mener er feilpriset og som vil dra nytte av en innhenting i økonomien. Her finner vi også selskaper som er godt posisjonert for økt inflasjon, eksempelvis med indeksregulert leie. Verdsettelsesmultipler virker fortsatt relativt attraktive i enkelte segmenter eller byer, for eksempel kontorlokaler, etter nedgangen i størstedelen av 2020. De fleste mulitpler har ikke økt i samme takt som de generelle aksjemarkedene. Siden pandemien traff økonomien og aksjemarkedene har det globale eiendomsmarkedet ennå ikke hentet seg helt inn, sammenlignet med andre sektorer. Dette gapet mener vi det er sannsynlig vil tettes i takt med at stadig flere økonomier verden over nå normaliseres.
Vi vil fortsette å overvåke, analysere og dra viktige skillelinjer mellom midlertidige og strukturelle endringer i eiendomsmarkedet, og vi opprettholder fokuset på bærekraft som blir stadig viktigere. Som vi har sett i porteføljen fortsetter M&A-aktiviteten (fusjon og oppkjøp) som følge av rabattene innen deler av eiendomsmarkedet. Forskjellen mellom noterte og unoterte eiendommer er fortsatt betydelig, dette vil drive verdsettelsene til de noterte eiendomsselskapenes fordel. De langsiktige utsiktene ser vi som positive, ikke minst med bakgrunn i ytterligere økonomisk stimulans og det faktum at et forholdsvis lavt renteklima i kombinasjon med noe inflasjon er fordelaktig for en aktivaklasse som eiendom.