1. Eiendom er en god beskyttelse mot høyere inflasjon
Med en inflasjon som i skrivende stund er på 7,5 prosent i Europa[1] og som flere eksperter venter vil stige, er investorer naturlig nok urolige for at de økende prisene kan påvirke sparingen og avkastningen på investeringene. Eiendommer gir beskyttelse mot inflasjon på flere måter. Dette er en viktig faktor som ligger til grunn for sektorens gode avkastningsnivåer den siste tiden og forventninger om resultater som også vil fortsette å ligge over gjennomsnittet.
Leieinntektene er vanligvis koblet til inflasjonen. Det betyr at utleiernes inntekter automatisk beskyttes mot økende priser. Segmenter innen lager og magasinering, samt hotell- og restaurantbransjen drar ekstra nytte av prisøkningene siden de kan øke prisene raskt på grunn av korte leiekontrakter. Direkteavkastningen fra eiendomsfond har oversteget inflasjonstakten med betydelig margin siden 2000, med unntak av finanskrisen og nå senest pandemien[2], hvor selskapene tilbakeholdt utbytter for å bygge opp kontantbeholdning mot en usikker fremtid.
For det andre øker inflasjonen prisen på aktiva og verdien på eiendomstransaksjoner, på grunn av økte tomte- og byggepriser. Dessuten gjør prisstigningene det mindre attraktivt å bygge nye eiendommer på spekulasjon, som igjen reduserer tilbudet.
De positive inntekst- og priseffektene innebærer at eiendom har skapt god avkastning i perioder med høy til middels inflasjon de siste 50 årene, både i absolutte tall og i forhold til aksjer (se diagram). Når obligasjoner og bankrenter devalueres av økende priser er det lett å se hvorfor eiendom er en populær aktivaklasse i perioder med høy inflasjon.
2. Fordeler med diversifisering
Mange har allerede gjort store investeringer i egen bolig og fritidsboliger, og det er forståelig at en del nøler med å øke eksponeringen mot eiendom i sin portefølje. Eiendomsmarkedene drives først og fremst av lokale faktorer, så å legge til eksponering mot ulike land og sektorer utenfor hjemmemarkedet er en bra måte å redusere risikoen for at din egen eiendom faller i verdi. Eksempelvis har Nordic Real Estate Index falt med 13,3 prosent hittil i år, mens Middle East & Africa har økt med 11,0 prosent. [3]
Ytterligere fordeler med diversifisering kommer fra de mange ulike typene av eiendomssegmenter som alle har ulike drivkrefter og dynamikk for avkastning og risiko. Noen sektorer som towers og datasentre er relativt nye, og gir avkastning som ikke korrelerer med boliger.
SKAGEN M² har nå en portefølje med 33 selskaper fra 15 land og 8 ulike undersektorer (se diagram). Fondet er også fordelt på små (40 prosent), mellomstore (42 prosent) og store selskaper (18 prosent), som gir andelseierne ytterligere diversifiseringsfordeler. [4]
3. Utnytt den økonomiske innhentingen
Eiendom er en konkret måte for investorer å få eksponering mot økt økonomisk aktivitet. Børsnoterte selskaper gir dessuten tilgang til eiendomssegmenter som ville vært stengt for de fleste private investorer, som hotell og kontorer. Det er de to undersegmentene som har prestert best i år, med støtte fra økt reisevirksomhet og at folk ikke jobber hjemme i like stor grad. [5] For kontorer har situasjonen endret seg betydelig ettersom mange selskaper går tilbake til arbeidslivet slik det var før pandemien. Det gir seg utslag i at etterspørselen etter kontorer i USA for første gang siden 2018 oversteg tilbudet [6].
Til tross for at prognosen for global vekst peker mot hele 4,4 prosent[7] i år, er det flere uværsskyer på den økonomiske horisonten. Avkastningskurven i USA har snudd, som kan være et tegn på lavkonjunktur og krigen i Ukraina fortsetter å kaste skygger over økonomien, i tillegg til de menneskelige lidelsene. Mot denne usikkerheten er SKAGEN m2s portefølje posisjonert omtrent 60:40 mellom mer defensive segmenter som datasentre, logistikk, lagring, boliger, utleieboliger og omsorgsboliger, samt de segmentene som er mer rettet mot økonomisk innhenting som kontor, handelseiendommer og hotell/restaurant.
4. Fusjoner og oppkjøp (M&A)
2021 var et rekordår for børsnoterte eiendomsselskaper når det gjelder M&A-aktiviteter, med rundt 140 milliarder USD[8] bare i det amerikanske eiendomsmarkedet (se nedenfor). Det ble drevet av et stort oppdemmet behov og attraktive verdsettelser etter pandemien, med mange transaksjoner som ble gjort med betydelige rabatter. Inflasjonsbeskyttelsen var også en medvirkende årsak til økte transaksjonsvolumer. I likhet med andre sektorer er interessen for telekommunikasjon og teknikk gunstig for eiendom. Tre av de fem største transaksjonene i fjor involverte eiendomsselskaper som investerte i datasentre.
De mange transaksjonene var gunstig for SKAGEN m2 med et rekordhøyt antall salg i porteføljen i fjor. Trenden fortsatte med Paramount Group, en av de ti største postene, som fikk et bud i første kvartal i år. Høy etterspørsel, lave kapitalkostnader og mange interessenter med god likviditet kan bety at M&A-aktiviteten vil være høy også i 2022.
5. Bærekraft
ESG er betydelig mer enn en hygienefaktor ved eiendomsinvesteringer, det er en helt avgjørende faktor. Etterspørselen etter eiendommer som bygges og forvaltes på en bærekraftig måte fortsetter å øke, og selskaper som kan møte denne etterspørselen kan få høyere priser og leieinntekter.
I kanskje større utstrekning enn i andre aktivaklasser er det en direkte kobling mellom bærekraft og lønnsomhet innen eiendom. Forskning fra i fjor[9] på over 2700 kontorbygninger i London viste at de bygningene som har karakteren ”Very Good”, ”Excellent” eller ”Outstanding” når det gjelder grønne mål, har fått mellom 3,7 og 12,3 prosent høyere leieinntekter de siste ti årene.
Dette har vært et langsiktig investeringstema for SKAGEN m2, siden vi ser på ESG som en viktig driver både for å redusere risiko og øke avkastningen. Mange av våre porteføljeselskaper har vitenskapelig baserte utslippsmål og har fått utmerkelser for sitt førsteklasses bærekraftarbeid. Det kan du lese mer om i vår siste ESG-rapport.
For å oppsummere har det kanskje aldri tidligere vært mer i tiden å investere i eiendom. Verdsettelsene er forlokkende og den økende inflasjonen betyr at realaktiva vil lokke både investorer og strategiske kjøpere. Det vil gi ytterligere fart på utviklingen, til tross for høyere finansieringskostnader når rentene stiger over tid.
Prognosen for SKAGEN m2 er like positiv. Fondet er diversifisert geografisk, over mange segmenter og godt posisjonert for de fleste økonomiske scenarier. Enda viktigere er det at vi fortsetter å fokusere på bærekraftige selskaper som genererer gode inntekter og med sterke balanser som vi tror vil gå bedre enn gjennomsnittet på lang sikt.
Alle tall er per 31. Mars 2022 om ikke annet er oppgitt.
Ingress: MSCI. MSCI ACWI Real Estate IMI vs. MSCI ACWI per 31/03/2022
[1] MSCI. MSCI ACWI Real Estate IMI vs. MSCI ACWI per 31/03/2022
[2] NAREIT, 15/05/2021
[3] SKAGEN / Bloomberg for VINX Real Estate Index (in NOK), NAREIT for Middle East and Africa (in EUR)
[4] SKAGEN per 28/02/2022, Large-cap: Over 10 millarder USD, mid-cap: 2–10 millarder USD, small-cap: Under 2 millarder USD
[5] UBS, Global Real Estate Key Valuation Metrics, 31/03/2022
[6] CoStar, NAREIT
[7] IMF World Economic Outlook, januar 2022
[8] JLL, M&A and Strategic Transactions Monitor, March 2022
[9] Knight Frank, The Sustainability Series, 2021