Hvor bør du investere hvis inflasjonen blir langvarig?

Ikke før har bekymringene for de økonomiske konsekvensene fra den pågående pandemien begynt å gi seg, så dukker inflasjonsspøkelset opp. Den siste utgaven av Bank of Americas forvalterundersøkelse viser at respondentene mener inflasjon, altså økende prispress, er den største risikoen mot aksjekursene. Det stemmer at prisene er på vei oppover, men det er fra lave nivåer under pandemien. Økende etterspørsel etter varer og tjenester og et oppdemmet behov når verden sakte åpner opp, skaper press på tilbudssiden. Ekspertene er uenige om hvor lang en inflasjonsperiode vil bli.

Hvordan kan du investere under inflasjon?

Blir inflasjonen langvarig, slik enkelte hevder, kan det gå ut over aksjemarkedet. Særlig den delen av selskapene som har nytt godt av investorenes tiltro til den fremtidige veksten, såkalte vekstselskaper. Verdien av de fremtidige kontantstrømmene (som karakteriserer vekstselskaper) blir mindre jo høyere inflasjonen blir. For verdiselskaper kan moderat inflasjon tvert imot være gode nyheter, og få fart på rotasjonen fra vekst- til verdiselskaper.

- Historisk har langvarig inflasjon vært dårlig nytt for obligasjoner og aksjer, mens eiendom har vist seg å gi investorer god beskyttelse mot økende priser. Bildet er mer nyansert enn som så, men med gjenåpningen av økonomiene ser vi at eiendomssektoren begynner å gå riktig vei, sier porteføljeforvalter i eiendomsfondet SKAGEN m2, Michael Gobitschek.

Eiendom, enten i form av direkteinvesteringer i bygninger eller i eiendomsfond, kan dra nytte av økende priser. I praksis handler det om at prisen på materialer og byggevarer som trengs for å sette opp nye bygninger stiger (som vi ser i prisen på eksempelvis trevarer i Norge i disse dager). Det samme gjør lønningene. Dette er gunstig for de som eier eiendom som allerede er oppført. De kan øke utleieinntektene når prisene stiger og eksempelvis hoteller vil justere opp pris per overnatting i takt med det generelle prisnivået. Større etterspørsel underbygger potensialet for økte kontantstrømmer fra eiendomssektoren.  

Fordeler med fond

Eiendom er en sektor som typisk har vært vanskelig tilgjengelig for mange. Det kreves ofte store pengesummer for å investere direkte i eiendomsprosjekter, og risikoen ved å investere i enkelteiendommer er høyere enn hvis du sprer investeringen. I tillegg er investeringen ofte låst over lengre tid.

- I et eiendomsfond får du tilgang til en rekke ulike eiendomstyper, slik at risikoen spres. I SKAGEN m2 er vi investert i alt fra store datasentre, utleieboliger, helsesentre og store logistikkbygg som drar nytte av den økte netthandelen. Minste kjøpsbeløp er 250 kroner, og du kan ta ut pengene når du trenger dem sier Gobitschek.

Forskning fra EPRA (European Public Real Estate Association) kan tyde på at eiendomssektoren ikke tilbyr spesiell beskyttelse ved kortsiktig inflasjon. Men den samme forskningen viser at eiendomsaksjer er velegnet til å gi en såkalt hedge i perioder med langsiktig inflasjon. 

Følger megatrendene

Historisk har altså inflasjonen påvirket kommersielle eiendommer i positiv retning, men andre faktorer er også viktige. Demografi, rentenivå, netthandel og digital utvikling er noen av faktorene som driver denne aktivaklassen.

- I SKAGEN m2 forsøker vi å utnytte disse globale megatrendene når vi leter etter undervurderte eiendomsselskaper. I tillegg må du huske at eiendomsmarkedet er lokalt. Det er store variasjoner i pris og etterspørsel etter hvor i verden du leter. Når verden nå sakte åpner opp igjen ser vi for eksempel at eiendomsmarkedet i USA akkurat nå ligger foran de europeiske markedene. Det handler om blant annet vaksinering og politisk styring. Det vil endre seg om kort tid, sier Michael.

- Etter en periode med lav avkastning under pandemien har eiendomssektoren gitt solid avkastning i det siste. Er det for sent å investere nå?

- Globale eiendomsaksjer har fortsatt en lang vei å gå for å ta igjen det de har tapt mot brede indekser under pandemien. Eiendom har en naturlig plass i en veldiversifisert portefølje. Et bredt, globalt eiendomsfond vil kunne gi deg god risikospredning og langsiktige avkastningsmuligheter, sier Michael Gobitschek.