Det var få som ville investere i Hellas, Italia, Spania eller Argentina i 2015 og 2016. I Hellas rådet akutt krise og bankkollaps. Italia var preget av bankkrise, gjeldskrise og en rekke politiske kriser. Spania begynte å se lys i tunnelen etter eiendomsboblen, som utløste stagnasjon og masseledighet noen år tidligere. Argentina var nære statskonkurs.
Men forvalteren i det globale eiendomsfondet SKAGEN m2, Michael Gobitschek var ikke i tvil.
Lyspunkter i krisene
I forbindelse med Grexitforhandlingene gikk Gobitschek inn i det greske eiendomsselskapet Grivalia til en lav prislapp. Selskapet har attraktive eiendommer primært i Athen.
Rundt den italienske folkeavstemningen i desember i fjor tok han en posisjon i Beni Stabili – et selskap som har slitt lenge, men som har gjort betydelige forbedringer med en ny ledelse. Blant annet har Beni Stabili redusert gjelden, redusert avhengigheten til leietakeren Telecom Italia og økt antall eiendommer i velstående Milano. Det er de blitt rikelig belønnet for.
SKAGEN m2 avventet situasjonen i Spania da bortimot alle selskaper hadde gått overende, og bankene eide alle eiendelene. Fondet kjøpte Inmobiliaria Colonial (det eneste eiendomsselskapet som overlevde finanskrisen) og Axiare. Begge hadde en fantastisk utvikling de siste årene. Dessuten finansierte de selskapet Melia Hotels som nå surfer på den sterke turistbølgen.
Kvalitet til lav pris
– I Inmobiliaria Colonials tilfelle fikk vi det med hensyn til kvalitet og beliggenhet i Paris, på kjøpet. Selskapet ble kjøpt med et stort potensial, men til en beskjeden prislapp i forhold til risiko og kvalitet, forteller Michael Gobitschek.
I Argentina kjøpte fondet seg inn i IRSA, også det et kvalitetsselskap til lav pris. IRSA eier blant annet kjøpesenter i Argentina og eiendommer på Manhattan. De har en stor tomtreserve i sentrale deler av Buenos Aires. Det er med andre ord et stort potensial som kan utvikles i takt med at den politiske ledelsen fører en mer reformvennlig politikk, og at Argentinas økonomi nå er i ferd med å bedres.
- Eiendommene i disse greske, italienske, spanske og argentinske selskapene har det til felles at de ligger i sentrale deler av utsatte verdensbyer, og handles til en kraftig rabatt. Det handler om å være tålmodig og lete etter lyset i tunnelen, og passe seg for toget, sier Michael Gobitschek.
Lønnsom bærekraft
Fondet har stort fokus på bærekraft og jobber med såkalt positiv screening i analysestadiet. Det vil si aktivt velger inn de selskapene som jobber med bærekraft.
– De eiendomsselskapene som har kommet langt med bærekraftsarbeidet eller bruker sertifiserte bygninger, er de som kan ta høyest leie og har lavest kostnader – dermed blir de vinnere over tid.
Inmobiliaria Colonial har eksempelvis 90 prosent energisertifiserte bygninger i sin portefølje. Beni Stabili
planlegger også en kraftig økning i antall sertifiserte bygninger, som et av de viktigste kriteriene for internstyring.
Dessuten stemmer SKAGEN m2 i 100 prosent av tilfellene når det gjelder spørsmål om selskapsstyring.
- Bedre selskapsstyring er et bærekraftspørsmål som direkte kan forbedre resultatene i et selskap. Og siden vi kontinuerlig screener alle posisjonene våre, både internt og eksternt, har vi enn så lenge vært forskånet mot etiske problemer med noen av selskapene våre, sier Michael Gobitschek.
Selskap som skaper vekst selv
En annen viktig suksessfaktor er at SKAGEN m2 har gått tidlig inn i selskaper som har hatt et aktivt forhold til eiendelene sine. Gjennom blant annet renovering og annen utvikling har de kunnet påvirke veksten utover den normale leieveksten. I mange tilfeller har det vært mer lønnsomt enn å kjøpe dyre eiendommer.
De siste to årene har det båret frukter. Mange selskap som ikke har arbeidet aktivt med å foredle porteføljen sin har blitt straffet når de lange rentene har økt. Etter mange år med rentenedgang, som også har presset ned avkastningskravene, har det i prinsippet vært nok å sitte med en eiendom som øker i verdi.
- Den tiden er snart forbi og verdier må også skapes, gjennom økte inntekter eller lavere kostnader, sier Michael.
Hele verden å spille på
– Fondets store edge er at vi har hele det globale eiendomsmarkedet og alle eiendomssegmenter å spille på. Eiendommer er for en stor del lokalt bestemt og det som skjer i byer, land og regionder spiller ikke nødvendigvis over til andre steder. Dette gjør at vi kan finne feilprisinger eller verdi i ulike deler av verden på ulike tidspunkt.
Et godt eksempel er finske Sponda, som ble kjøpt opp av verdens største eiendomsinvestor, amerikanske Blackstone, i løpet av sommeren. SKAGEN m2 hadde kjøpt en stor posisjon i Sponda i løpet av våren. Sponda er et godt eksempel på geografiske ulikheter som fondet utnyttet – Helsingfors mot Stockholm. Førstnevnte ble handlet til stor rabatt mot grunnleggende verdier, mens lignende selskaper i Stockholm handles til grunnleggende verdier eller over.
Lave renter, høye leier
Nok en årsak til at SKAGEN m2 har gått så bra er de lave rentene. Sammen med god vekst i leieinntektene har det skapt gunstige forutsetninger for eiendommer mange steder i verden.
I tillegg har eiendomsselskapene generelt sterke balanser med krympende gjeld. I takt med at eiendomsverdiene stiger og blir «for dyre», vurderer mange selskaper dessuten kapitalallokeringen. Dette gjør de ved å ta høyere utbytter eller tilbakekjøp av aksjer med rabatt. Dette er positivt for aksjonærene. Det nye selskapet i porteføljen, Cheung Kong Properties, er et godt eksempel. Selskapet er kraftig undervurdert og kjøper tilbake aksjer.
Langsiktige, såkalte megatrender er også sterkt medvirkende. Det samme gjelder urbanisering, økt velstand og stadig flere ene-husholdninger som fyrer opp det globale eiendomsmarkedet.
Les også
Årets beste eiendomsfond er SKAGEN m2 (nov 2016)
Ansvarlige investeringer i SKAGEN