Den globale indeksen falt 3 prosent i EUR ved inngangen til mai[1]. Mye av nedgangen kom i april, da forventningene om rentekutt ble utsatt på grunn av vedvarende inflasjon i mange land. Dette gjenspeiles i svake avkastninger i de fleste regioner, med Europa (-4 prosent) og USA (-5 prosent) blant de største taperne så langt i år[2]. I USA, hvor det forventede antallet rentekutt i år har falt fra seks til ett eller to, har høyere lånekostnader blitt forsterket av fallende verdier på næringseiendom. Kontorbygg er i gjennomsnitt vurdert til å være en tredjedel lavere enn før Covid, og opptil 60 prosent billigere i enkelte byer[3].
Nærmere hjemme har nordisk eiendom slitt i 2024, med markedet ned 8 prosent hittil i år, hovedsakelig drevet av Sverige, hvor investorer fortsatt er bekymret for gjeldsnivåene. Norden var et av de sterkeste eiendomsmarkedene ved slutten av 2023, med en avslutning som var 50 prosent høyere enn bunnivåene i oktober. Det er derfor ikke overraskende at markedet har korrigert sammen med andre regioner⁴.
Sverige var et lønnsomt marked for SKAGEN m2 i fjor, takket være vellykket aksjeplukking, og fondets avkastning har holdt seg relativt godt i år til tross for vår overvekt i svensk eiendom (12 prosent av porteføljen mot 2 prosent av indeksen). Ved utgangen av april lå vi rundt 2 prosent bak den globale referanseindeksen hittil i år, men vi ligger foran over 1-, 3-, 5- og 10-årsperioder samt siden oppstarten i 2012.
Vår portefølje som helhet fortsetter å prestere godt, med selskaper som rapporterer solide resultater stort sett i tråd med forventningene. Fondet er også godt posisjonert for når rentene begynner å falle, inkludert de nylige tilskuddene av Helios Towers og Nexity, som du kan lese om i vår førstekvartalsrapport.
Bedre økonomiske forhold
Vi forventer at avkastningen til børsnotert eiendom på kort sikt fortsatt vil være drevet av makroøkonomiske nyheter. Men med forventet inflasjon som skal falle mot de amerikanske og europeiske sentralbankenes mål på 2 prosent denne sommeren, ser det stadig mer sannsynlig ut at de økonomiske motvindene som har forstyrret sektoren de siste månedene snart vil snu til positive forhold.
På sitt siste møte bekreftet Fed at det er usannsynlig med ytterligere renteøkninger til tross for vedvarende inflasjon, og futures-markedene forventer for øyeblikket at lånekostnadene vil begynne å falle jevnt i andre halvdel av 2024 på begge sider av Atlanteren. Fra dette punktet i tidligere sykluser har børsnotert eiendom overgått både direkte eiendom og det bredere aksjemarkedet.
I stedet for å spekulere på sentralbankenes beslutninger og deres timing, er det bedre å fokusere på den langsiktige rentetrenden og bruke mulighetene skapt av fallende priser. Verdsettelsene er generelt fortsatt under langsiktige gjennomsnitt, men det er tegn på at vi har nådd bunnen, og den kraftige nedgangen i byggingen av nye eiendeler burde også være positiv for langsiktige verdier.
I USA, hvor SKAGEN m2 har majoriteten (36 prosent) av sine eiendeler, handles REIT-er for tiden til en 15 prosent rabatt til NAV, med bare datasentersegmentet som handles til en premie, mens andre, spesielt kontorer, er priset til dypt rabatterte verdier.
SKAGEN m2-porteføljen er billigere enn det generelle markedet når man bruker multipler som Pris/Bok og EV/EBITDA. Noe av rabatten forklares av overvekten i Sverige, hvor eksponeringen også er på et rekordhøyt nivå for fondet.
Svensk eiendom er fortsatt svært upopulær blant internasjonale investorer på grunn av nylig markedsuro og pågående bekymring over gjeldsgraden. Imidlertid, med en 50/50 sjanse for rentekutt allerede så tidlig som denne måneden eller neste, ifølge de siste estimatene, kan Sverige godt være et av de første landene som drar nytte av løsere pengepolitikk. Den svenske økonomien forventes også å vokse raskere enn Eurosonen i 2025, noe som burde gi en ytterligere medvind fra stigende eiendomspriser5.
Vår portefølje er for tiden investert i 31 selskaper som er diversifisert på tvers av land, økonomiske drivere og undersektorer. Flertallet av eiendelene er investert i selskaper med eksponering mot logistikk/lagring (27 prosent), digital infrastruktur (21 prosent) og boligutleie (17 prosent), alle segmenter som burde dra nytte av forbedrede kortsiktige økonomiske forhold og med attraktive langsiktige etterspørselsdrivere.
Vi fortsetter å være disiplinerte i vårt valg av investeringer, noe som reflekteres i deres solide balanse, og aksjeutvelgelse har fortsatt en sterk positiv effekt på porteføljens avkastning. Med fondet godt posisjonert for lavere renter som endelig ser ut til å være innen rekkevidde, ser utsiktene for SKAGEN m2 og våre andelseiere stadig mer positive ut.
NB - SKAGENs avkastningstall per 31.03.2024
Referanser
[1] MSCI ACWI Real Estate Index per 30/04/2024.
[2] Kilde: NAREIT in EUR per 30/04/2024.
[3] Kilde: Real Capital Analytics.
4 Nasdaq Real Estate Index (N35EURGI) i EUR.
5 Kilde: IMF World Economic Outlook, April 2024.